Eine US-Immobilie finanzieren. Die Miete trägt den Kredit.

Für ausländische Investoren gibt es in den USA eine eigene Art der Objektfinanzierung: Der Kreditgeber prüft vor allem, ob die Miete die Rate deckt, nicht Ihr Einkommen oder eine US-Bonität. Hier steht, wie das funktioniert, welches Eigenkapital der Markt erwartet und was Sie vor dem Kauf wissen müssen.

Kurz beantwortet

Ausländer finanzieren US-Mietobjekte meist über eine Mietdeckungs-Finanzierung (DSCR): Der Kreditgeber prüft, ob die Miete die Rate deckt, und verlangt laut Marktangaben 2026 rund 20 bis 35 Prozent Eigenkapital sowie Reserven in Höhe mehrerer Monatsraten. Gekauft wird meist über eine US-LLC, der Inhaber haftet persönlich. Das Eigenkapital muss aus eigenen, belegten Mitteln stammen. Beim späteren Verkauf behält der Käufer einen Teil des Preises für die US-Steuer ein.

Mietdeckung statt Einkommen

Die verbreitete Finanzierung für ausländische Investoren heißt DSCR-Kredit (Debt Service Coverage Ratio). Der Kreditgeber teilt die erwartete Miete durch die monatliche Belastung aus Zins, Tilgung, Steuern und Versicherung. Liegt das Ergebnis bei 1,0 oder darüber, deckt die Miete die Rate. Ein Einkommensnachweis aus Europa ist dafür meist nicht nötig, eine US-Bonität oft auch nicht. Manche Programme verlangen eine ausländische Kreditauskunft oder einen Bankbrief. Ein vorhandener US-Score kann die Konditionen verbessern.

Das Marktbild 2026

Werte aus Programmbeschreibungen und Marktübersichten von Kreditgebern und Vermittlern, Stand Oktober 2026. Jeder Kreditgeber setzt eigene Bedingungen. Marktangaben, keine Zusage. Über Kredit, Höhe und Zins entscheidet allein der Kreditgeber.

  • Merkmal: Eigenkapital beim Kauf · Übliche Spanne: 20 – 35 % des Kaufpreises
  • Merkmal: Zins, 30 Jahre fest · Übliche Spanne: ca. 6,9 – 9,5 % p. a.
  • Merkmal: Mietdeckung (DSCR) · Übliche Spanne: meist mindestens 1,0
  • Merkmal: Reserven · Übliche Spanne: 6 – 12 Monatsraten, oft im Ausland zulässig
  • Merkmal: Herkunft der Anzahlung · Übliche Spanne: eigenes Konto, 60 – 90 Tage vorher, belegt
  • Merkmal: Kreditgröße · Übliche Spanne: ca. 100.000 $ – 5 Mio. $
  • Merkmal: Dauer · Übliche Spanne: 21 – 45 Tage ab vollständigem Antrag

Der Weg zum Objekt, aus der Ferne

  • 1. Gesellschaft: Eine US-LLC mit EIN hält das Objekt; Sie haften als Inhaber persönlich für den Kredit.
  • 2. Eigenkapital belegen: Anzahlung, Nebenkosten und Reserven liegen nachweisbar auf eigenen Konten. Kredite Dritter als Anzahlung lehnen Kreditgeber in der Regel ab.
  • 3. Objekt und Mietgutachten: Der Gutachter schätzt Wert und Marktmiete; daraus ergibt sich die Mietdeckung.
  • 4. Finanzierungszusage: Der Kreditgeber prüft Unterlagen, Objekt und Herkunft der Mittel.
  • 5. Abschluss: Häufig per notarieller Vollmacht oder Online-Notar; das Geld läuft über das Treuhandkonto der Title Company.
  • 6. Verwaltung: Eine örtliche Hausverwaltung vermietet und betreut; die Miete fließt auf das Konto der Gesellschaft.

Drei Arten der Objektfinanzierung

  • Langfristig — Mietobjekt halten: DSCR-Kredit mit langer Laufzeit, oft dreißig Jahre; die Miete trägt die Rate. Der übliche Weg für Investoren aus dem Ausland.
  • Kurzfristig — Kaufen und sanieren: Kurzfristige Objektkredite (Hard Money) für Kauf und Sanierung, laut Marktangaben ca. 8 bis 15 Prozent Zins plus Gebühren. Teuer, für einen klaren Ausstieg gedacht.
  • Verhandelt — Verkäuferfinanzierung: Der Verkäufer stundet einen Teil des Preises. Bedingungen sind frei verhandelt; der Vertrag gehört in die Hand eines US-Anwalts.

Woher das Eigenkapital kommt

Kreditgeber wollen sehen, dass Anzahlung und Reserven Ihnen gehören und seit einiger Zeit auf Ihrem Konto liegen. Wer Eigenkapital zu Hause beschafft, etwa durch die Beleihung einer eigenen Immobilie, setzt es als eigene Mittel ein, sobald es auf dem eigenen Konto liegt und die Herkunft belegt ist. Ob ein Kreditgeber so beschafftes Eigenkapital akzeptiert, klären Sie vorher schriftlich und geben es offen an. Das Kapital ist nicht an die USA gebunden: Ihre Gesellschaft kann Mittel nach Europa überweisen oder damit in Europa investieren — im Rahmen der Bedingungen des jeweiligen Instituts. Wie Überweisungen und Investitionen steuerlich zu behandeln sind, klärt unser Partner-Steuerberater vorab mit Ihnen.

So bereitet FIAON Global den Kauf vor

Wir gründen die Gesellschaft, die das Objekt hält, beantragen die EIN, eröffnen das Konto und stellen die Unterlagen zusammen, die Kreditgeber sehen wollen. Die Steuerfragen zu Struktur, Mieteinnahmen und Verkauf klärt unser Partner-Steuerberater mit Ihnen vor dem Kauf. FIAON ist keine Bank, vergibt und vermittelt keine Kredite. Über jede Finanzierung entscheidet der Kreditgeber.

Die Gesellschaft für Ihr Objekt

Gesellschaft, Steuernummern, Konto und die vorbereiteten Unterlagen für Kreditgeber — Global Kapital.

Was Sie wissen müssen

  • Beim Verkauf behält der Käufer nach FIRPTA in der Regel 15 Prozent des Preises für die US-Steuer ein, bei selbst genutzten Objekten bis 1 Mio. $ teils weniger. Zu viel Einbehaltenes holt die Steuererklärung zurück.
  • Hält eine Person das Objekt direkt, kann in den USA Erbschaftsteuer anfallen; die passende Struktur klärt der Partner-Steuerberater vor dem Kauf.
  • Marktzahlen sind keine Zusage. Über Kredit, Höhe und Zins entscheidet allein der Kreditgeber.
  • Eine US-Gesellschaft, die aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz geführt wird, bleibt dort steuerpflichtig; die Gründung ist dem Finanzamt zu melden (in Deutschland nach § 138 AO).

Häufige Fragen

Brauche ich eine US-Bonität für einen US-Immobilienkredit?

Für eine Mietdeckungs-Finanzierung (DSCR) oft nicht. Der Kreditgeber prüft vor allem, ob die Miete die Rate deckt. Ein US-Score kann die Konditionen verbessern.

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Laut Marktangaben 2026 meist 20 bis 35 Prozent des Kaufpreises, dazu Nebenkosten und Reserven in Höhe mehrerer Monatsraten.

Kann ich die Anzahlung finanzieren?

Kredite Dritter als Anzahlung lehnen Kreditgeber in der Regel ab. Eigene Mittel, die nachweisbar auf Ihrem Konto liegen, sind der verlässliche Weg; die Herkunft geben Sie offen an.

Muss ich zum Notartermin in die USA reisen?

Häufig nicht. Viele Abschlüsse laufen über eine notarielle Vollmacht oder einen Online-Notar; das Geld geht auf das Treuhandkonto der Title Company.

Was passiert beim Verkauf?

Der Käufer behält nach FIRPTA einen Teil des Preises für die US-Steuer ein und führt ihn an die IRS ab. Mit der Steuererklärung wird abgerechnet.